Московские девелоперы, планируя
в регионах, на 50% ориентируются на столичных и зарубежных арендаторов. Другая половина — региональные компании «золотой сотни»
«Форбс».
их капитализации и готовность тратить средства не в или Лондоне, а на месте добычи (с ударением на первом слоге) денег — вот на что рассчитывают инвесторы из
.
Экономика квадрата класса А — это, как правило, высотное здание. Оптимальная форма — квадрат по периметру. Это наилучшее расположение так называемого кора — ядра из лифта и мест общественного пользования (туалетов, кухонь на этажах, лобби внизу и т. п.). Вокруг него равномерно располагаются собственно
.
Квадрат с центральным кором обеспечивает наименьший коэффициент потерь квадратных метров под места общего пользования на каждом этаже.
Если в здании кабинетами занято 85% — это класс В, если 78-82% — это класс А. Если арендаторы не оплачивают больше 25% площадей, то это уже штаб-
, это слишком роскошно для коммерческой
, рассчитанной на извлечение максимальной прибыли от арендаторов.
Но форму здания диктует не только экономика, но и форма
. В Новосибирске у «СТ Групп Регион», например,
-центр овального сечения — он строится на 34 сотках трапециевидной формы. Не слишком оптимальное решение, но центры городов, как правило, изобилуют зажатыми
, простор «
-Сити» — исключение. В Новосибирске, например, центр города простирается всего на 2-3 км между двумя основными улицами.
Высоту зданий определяют СНИПы. С начала 2000 г. идет вялотекущий процесс их замены техническими регламентами. Предполагается, что к 2010 г. вместо нескольких тысяч сниповских норм будет 20 или 30 техрегламентов.
Сейчас для высоток существует два федеральных СНИПа: один для 50 м высоты (что соответствует примерно 15-16 этажам), другой — на 75 м (22-23 этажа). Если здание выше 75 м, девелопер автоматически уходит на федеральный уровень
.
Это достаточно сложный процесс. Но другого выхода нет. Например, в Новосибирске строить здание до 75 м — это существенно ухудшить экономику объекта и его внешний вид. Визуально маленькая толстая башня смотрелась в этом месте настолько уродливо, что «СТ групп регион» пошла на увеличение этажности и
в Москве.
Сливочный вкус Выдержит ли региональный центр несколько башен? Если переборщить с вводом площадей, то арендные ставки пойдут вниз и увеличится окупаемость проекта. Но это не катастрофа для инвестора.
Отдельного подхода к какому-то городу исключительно как к площадке для не существует.
Есть определенный уровень рынка, который диктует баланс жилых и
площадей в планируемых .
Если средняя цена 1 кв. м жилья в городе — $2000-2500, то и годовые ставки
по не могут быть ниже $500-600 за 1 кв. м. Это такие города, как Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, города Поволжья, Ростов-на-Дону, Краснодар.
Если цена 1 кв. м в районе $1000 (такое сейчас наблюдается в дотационных регионах, например в Ставрополе), там цена
— $250-300 за 1 кв. м в год.
Автор — директор «СТ Груп регион» (входит в ГК «СТ», недавно проведшую ребрендинг. девелоперские
получена:
|
